對中國地產經濟問題的思考，我一直不是從房價為什么上漲這個角度思考，而一直是從房價為什么不下跌這個角度去思考的。所有投資的邏輯起點，是基于兩個前提：一是持有資產價格繼續上漲；二是持有資產價格上漲的幅度持續超過其他可投資項目。中國的房價，以多年事實數據，論證了它曾經滿足了上述兩個條件，這增強了大家持續購入的信心。

但我們要承認，中國房價曾經有過下跌，原因往往是以下幾種因素的結合：

1、供給端因素

地產商推出的新樓盤價格低于二手交易價格，可以整體拉低住房均價。通常講，新樓盤會盡可能多的追求利潤。但在供給過剩時，地產商出于回款需求，可能使新樓盤定價低于二手房價格。

2、需求端因素

在需求量少，交易低迷的情況下，區域樓盤的交易價格是由少數交易樓盤價格決定的，此類邊際交易價格如遇下降，將會導致整體價格下降。

3、杠桿因素

杠桿的作用在于放大，供給端和需求端因素都會因為杠桿的存在而放大。供給端看，如果地產商的開發貸款收緊，急需回款，那么調低價格的可能性增大。需求端看，如果二手房存在大量投資投機樓盤，如果房貸利率提高，那么資金壓力會迫使房東低于市場價拋售，如果是疊加限購，可接盤的人群更少，價格下跌幅度會更大。應當講，中國地產經濟在供給端來看，已經完全擺脫了傳統銀行貸款的束縛，各類影子銀行、通道業務，已經成為開發貸款的主要來源；需求端個人貸款尚不存在系統性風險的可能，因此，金融圈仍然認為個人住房貸款是最優質的貸款類型。杠桿因素，是中國地產經濟最關鍵的因素，無論是供給端開發貸款收緊，還是需求端房貸收緊，只要出現緊縮政策，都會導致房價掉頭向下，理解這一點，非常重要。

4、心里預期因素

心理預期是短期因素。但在非理性時期，心理預期往往起決定性作用。以北京為例，目前“階層固化”的擔憂，對學區房的擔憂，構成了短期恐慌因素，短期成為推高房價的主要原因。應當講，目前的預期，主要在于對政府不信任，不相信政府能夠推進教育公平化，不相信教育供給的加大能夠緩解教育需求問題。互聯網時代的傳播途徑，使心理預期極易形成共識。

目前來講，房價繼續上漲，從民眾角度，很難說沒有合理的理由。因為從上述四項因素來看：

1、供給方面：一線城市的供給嚴重不足，二線城市的庫存開始稀缺。

2、需求方面：教育需求、改善性需求十分旺盛。

3、杠桿方面：開發貸款和個人房貸看不到實質收緊的可能。

4、心理預期方面：階層固化的心理判斷已經普遍形成，買房卡位成為選擇。

轉自：今日頭條