對(duì)中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題的思考，我一直不是從房?jī)r(jià)為什么上漲這個(gè)角度思考，而一直是從房?jī)r(jià)為什么不下跌這個(gè)角度去思考的。所有投資的邏輯起點(diǎn)，是基于兩個(gè)前提：一是持有資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲；二是持有資產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度持續(xù)超過其他可投資項(xiàng)目。中國的房?jī)r(jià)，以多年事實(shí)數(shù)據(jù)，論證了它曾經(jīng)滿足了上述兩個(gè)條件，這增強(qiáng)了大家持續(xù)購入的信心。

但我們要承認(rèn)，中國房?jī)r(jià)曾經(jīng)有過下跌，原因往往是以下幾種因素的結(jié)合：

1、供給端因素

地產(chǎn)商推出的新樓盤價(jià)格低于二手交易價(jià)格，可以整體拉低住房均價(jià)。通常講，新樓盤會(huì)盡可能多的追求利潤。但在供給過剩時(shí)，地產(chǎn)商出于回款需求，可能使新樓盤定價(jià)低于二手房?jī)r(jià)格。

2、需求端因素

在需求量少，交易低迷的情況下，區(qū)域樓盤的交易價(jià)格是由少數(shù)交易樓盤價(jià)格決定的，此類邊際交易價(jià)格如遇下降，將會(huì)導(dǎo)致整體價(jià)格下降。

3、杠桿因素

杠桿的作用在于放大，供給端和需求端因素都會(huì)因?yàn)楦軛U的存在而放大。供給端看，如果地產(chǎn)商的開發(fā)貸款收緊，急需回款，那么調(diào)低價(jià)格的可能性增大。需求端看，如果二手房存在大量投資投機(jī)樓盤，如果房貸利率提高，那么資金壓力會(huì)迫使房東低于市場(chǎng)價(jià)拋售，如果是疊加限購，可接盤的人群更少，價(jià)格下跌幅度會(huì)更大。應(yīng)當(dāng)講，中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在供給端來看，已經(jīng)完全擺脫了傳統(tǒng)銀行貸款的束縛，各類影子銀行、通道業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為開發(fā)貸款的主要來源；需求端個(gè)人貸款尚不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能，因此，金融圈仍然認(rèn)為個(gè)人住房貸款是最優(yōu)質(zhì)的貸款類型。杠桿因素，是中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最關(guān)鍵的因素，無論是供給端開發(fā)貸款收緊，還是需求端房貸收緊，只要出現(xiàn)緊縮政策，都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)掉頭向下，理解這一點(diǎn)，非常重要。

4、心里預(yù)期因素

心理預(yù)期是短期因素。但在非理性時(shí)期，心理預(yù)期往往起決定性作用。以北京為例，目前“階層固化”的擔(dān)憂，對(duì)學(xué)區(qū)房的擔(dān)憂，構(gòu)成了短期恐慌因素，短期成為推高房?jī)r(jià)的主要原因。應(yīng)當(dāng)講，目前的預(yù)期，主要在于對(duì)政府不信任，不相信政府能夠推進(jìn)教育公平化，不相信教育供給的加大能夠緩解教育需求問題。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的傳播途徑，使心理預(yù)期極易形成共識(shí)。

目前來講，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，從民眾角度，很難說沒有合理的理由。因?yàn)閺纳鲜鏊捻?xiàng)因素來看：

1、供給方面：一線城市的供給嚴(yán)重不足，二線城市的庫存開始稀缺。

2、需求方面：教育需求、改善性需求十分旺盛。

3、杠桿方面：開發(fā)貸款和個(gè)人房貸看不到實(shí)質(zhì)收緊的可能。

4、心理預(yù)期方面：階層固化的心理判斷已經(jīng)普遍形成，買房卡位成為選擇。

轉(zhuǎn)自：今日頭條