行業(yè)：缺口巨大增幅放緩

物流地產(chǎn)概念是上世紀(jì)80年代在美國(guó)率先提出并實(shí)踐的，是根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，在合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)一般包括各種物流中心、物流園區(qū)、配送中心以及物流產(chǎn)業(yè)園等倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

（1）市場(chǎng)供需缺口仍然巨大

從整體而言，市場(chǎng)和企業(yè)迅速發(fā)展，但仍然未能彌補(bǔ)我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)與發(fā)達(dá)國(guó)家的巨大差距。

截至到2017年底，我國(guó)總倉(cāng)儲(chǔ)面積約為5.53億平方米，但人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.4平方米，而日本人均倉(cāng)儲(chǔ)面積為4.0平方米，相差達(dá)10倍之巨。而在這人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)的面積，余下的0.3平方米則包括舊式倉(cāng)庫(kù)等老舊設(shè)施。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)有的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施約有70%建于90年代之前。這既說(shuō)明了我國(guó)現(xiàn)階段物流倉(cāng)儲(chǔ)的巨大缺口，同時(shí)也意味著我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展前景。

（2）投資增幅開(kāi)始放緩

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個(gè)百分點(diǎn)。從面臨的挑戰(zhàn)來(lái)看，主要由于前些年物流地產(chǎn)在規(guī)模化發(fā)展過(guò)程中普遍存在同質(zhì)化情況，再加上相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金少、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率不高，導(dǎo)致大城市工業(yè)用地相應(yīng)指標(biāo)逐年下降。

同時(shí)，近年土地成本提升較快，由于物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，為開(kāi)發(fā)建設(shè)完之后的招商、運(yùn)營(yíng)等專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作帶來(lái)挑戰(zhàn)。較之以往野蠻生長(zhǎng)的盛況，物流地產(chǎn)似乎已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)瓶頸期，跑馬圈地的發(fā)展方式漸漸變得不再適用，多方向、多層次發(fā)展正在成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

于此，多個(gè)新的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)運(yùn)而生，金融物流、保稅物流、際享倉(cāng)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)你方唱罷我登臺(tái)，新老企業(yè)也在這片復(fù)雜的紅海中百舸爭(zhēng)流。

從物流地產(chǎn)的空間分布上來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)的物流地產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)超全國(guó)其他地區(qū)，其次是京津地區(qū)、兩湖地區(qū)、川渝地區(qū)以及珠三角地區(qū)。其中，單普洛斯一家企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)就布局了近百個(gè)物流園區(qū)。長(zhǎng)三角地區(qū)物流的發(fā)達(dá)也解釋了我們對(duì)于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。

而從其城市的空間分布上來(lái)看，物流園區(qū)一般分布在城市的邊緣或是衛(wèi)星城中，緊鄰國(guó)道、省道、高速公路或空港水港，距離市中心一般不超過(guò)一小時(shí)車(chē)程，這些地區(qū)地價(jià)較低且交通非常發(fā)達(dá)。以長(zhǎng)三角地區(qū)為例，昆山常熟等城市是物流地產(chǎn)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。

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政策：重視程度高出臺(tái)文件頻繁

雖然我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)還沒(méi)有明確的政府主管部門(mén)、完善的標(biāo)準(zhǔn)體系與統(tǒng)計(jì)科目，但是作為一個(gè)跨部門(mén)、跨行業(yè)、跨地區(qū)的交叉行業(yè)，國(guó)家對(duì)于物流地產(chǎn)行業(yè)的重視程度非常高。

2015年8月，財(cái)政部、國(guó)稅局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品存儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

為了進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效，著力營(yíng)造物流業(yè)良好發(fā)展環(huán)境，提升物流業(yè)發(fā)展水平，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，2017年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見(jiàn)》，提出推動(dòng)物流降本增效對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能、提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行效率具有重要意義。

今年6月，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》，要求強(qiáng)化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實(shí)供應(yīng)鏈發(fā)展基礎(chǔ)。發(fā)展單元化流通，提高供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)化水平。加強(qiáng)信息化建設(shè)，發(fā)展智慧供應(yīng)鏈。聚焦重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域，提高供應(yīng)鏈協(xié)同化水平。推廣綠色技術(shù)模式，提高供應(yīng)鏈綠色化水平。

可以看出，近年來(lái)物流地產(chǎn)政策的主要方向是，提升物流現(xiàn)代化水平，提升物流運(yùn)營(yíng)效率，助推專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產(chǎn)才能在十余年的時(shí)間內(nèi)有如此大的突破性發(fā)展。

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競(jìng)爭(zhēng)：「一超多強(qiáng)」的市場(chǎng)格局

經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了「一超多強(qiáng)」的發(fā)展格局，普洛斯以近七成的市場(chǎng)占有率獨(dú)占鰲頭，以1750萬(wàn)平方米的運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積傲視群雄。而第二梯隊(duì)的物流地產(chǎn)企業(yè)則在250~400萬(wàn)平方米的運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積區(qū)間中競(jìng)爭(zhēng)，彼此都沒(méi)有拉開(kāi)較大的差距。

數(shù)據(jù)來(lái)源：普洛斯2017年報(bào)、各企業(yè)官網(wǎng)數(shù)據(jù)

在第二梯隊(duì)及后來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者中，主體的分布尤其廣泛，以其他行業(yè)為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)多有涉足。但主要可以分為四類(lèi)：一是外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行發(fā)展，如豐樹(shù)與安博；二是傳統(tǒng)房企跨界發(fā)展，如萬(wàn)科萬(wàn)緯物流與遠(yuǎn)洋集團(tuán)等；三是電商企業(yè)為滿足自身發(fā)展建立產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展物流地產(chǎn)；四是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)物流地產(chǎn)的其他企業(yè)，如易商紅木和環(huán)普等。

在物流地產(chǎn)企業(yè)中，不同的主體自然有著不同的發(fā)展方式與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

外資企業(yè)如安博、豐樹(shù)等，在國(guó)外有著較為領(lǐng)先的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施技術(shù)、管理水平以及充足的資金，進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后可以復(fù)制既有的模式和經(jīng)驗(yàn)，在本世紀(jì)初物流地產(chǎn)行業(yè)方興未艾之際起到了領(lǐng)路人的作用。

萬(wàn)科等傳統(tǒng)房企拿地能力較強(qiáng)、土地儲(chǔ)備豐富而且規(guī)模龐大，依托房地產(chǎn)規(guī)模與資金的加持，利用手中的工業(yè)用地興建物流園區(qū)的同時(shí)大量收購(gòu)，并且正在向外資企業(yè)學(xué)習(xí)，是外資企業(yè)最強(qiáng)大的對(duì)手。

以京東為代表的電商企業(yè)有著齊全的上下游鏈條與源源不斷的倉(cāng)儲(chǔ)需求，對(duì)整個(gè)物流行業(yè)有著更為深刻的理解，對(duì)物流園區(qū)的區(qū)位和價(jià)格也更為敏感。

而其他企業(yè)們往往在某一領(lǐng)域方向有著較強(qiáng)創(chuàng)新能力，比如民熙的金融物流園、環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園以及際鏈的際享倉(cāng)等新模式物流地產(chǎn)，在大企業(yè)如林的戰(zhàn)場(chǎng)上開(kāi)辟出了一條獨(dú)特的道路。

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企業(yè)：輕重資產(chǎn)的較量

由于出身不同，物流地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)往往有著不同的發(fā)展路徑，而其中差別最大的就是輕、重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)運(yùn)行效率高資本周轉(zhuǎn)快，重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小收入水平高。下面是行業(yè)中風(fēng)格比較突出，規(guī)模較大的幾個(gè)典型企業(yè)。

（1）普洛斯：快速周轉(zhuǎn)、覆蓋全面化

截止2018年6月，普洛斯是中國(guó)最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的提供商和服務(wù)商，也是中國(guó)市場(chǎng)最早啟動(dòng)智慧物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的打造者和促進(jìn)者。普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在38個(gè)戰(zhàn)略性的區(qū)域市場(chǎng)投資、開(kāi)發(fā)并管理著267個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達(dá)3,340萬(wàn)平方米。同時(shí)，普洛斯還基于支持物流、新能源及科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)股權(quán)投資、金融服務(wù)及數(shù)據(jù)科技平臺(tái)領(lǐng)域，開(kāi)始塑造較為完整的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)體系。

■輕資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)

普洛斯能夠在中國(guó)白手起家迅速發(fā)展，與其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式密不可分。普洛斯早在1999年就發(fā)起了第一支私募基金Prologis European Fund，從19位機(jī)構(gòu)投資人手中募集了10億元，用于收購(gòu)自己手中的成熟物業(yè)。這種用私募基金收購(gòu)房地產(chǎn)，再將回收的資金迅速開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的方法就是普洛斯的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

在新項(xiàng)目建設(shè)完成后，由拓展開(kāi)發(fā)部門(mén)建造好倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，隨后招商。當(dāng)出租率達(dá)到六成左右時(shí)，該項(xiàng)目就被移交給物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)一步招商。當(dāng)出租率接近滿租，同時(shí)租金回報(bào)率達(dá)到7%時(shí)，該項(xiàng)目就會(huì)被出售給普洛斯旗下的物流地產(chǎn)基金持有，接下來(lái)普洛斯公司自身只負(fù)責(zé)這些物業(yè)的管理和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，并且通過(guò)基金的發(fā)起人和一般合伙人身份獲得一定的業(yè)績(jī)提成。而這些租金和分紅收入又成為了開(kāi)發(fā)部門(mén)的開(kāi)發(fā)資金，實(shí)現(xiàn)了資金的閉環(huán)再生。

成立私募基金，隨后將項(xiàng)目建設(shè)完成后賣(mài)給基金公司，再進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。普洛斯通過(guò)這樣的REITS模式將資金回籠的時(shí)間由十年縮短到了一年之內(nèi)，提高了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，解決了長(zhǎng)期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)和高杠桿的輕資產(chǎn)模式。在這個(gè)流動(dòng)性無(wú)比重要的金融時(shí)代，這種高速輕便運(yùn)營(yíng)的模式收效非常明顯。

在進(jìn)入中國(guó)并發(fā)展一段時(shí)間之后，普洛斯分別于2013年和2015年成立了中國(guó)物流基金第一和第二期，目標(biāo)規(guī)模為30億美元和70億美元。截至2017年底，已使用資金為23億美元，未使用資金為77億美元，基金合作伙伴有9個(gè)。

2018年2月，普洛斯又與中國(guó)人壽設(shè)立規(guī)模為16億美元（約合100億元人民幣）的收益增值型基金，同樣用于收購(gòu)已完工物流和工業(yè)資產(chǎn)。已被事實(shí)證明高效的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在普洛斯的旗下一再?gòu)?fù)制，普洛斯也因此在行業(yè)中占領(lǐng)了絕大部分的市場(chǎng)份額。

■全面化服務(wù)

作為第三方物流，普洛斯提供的不只是倉(cāng)庫(kù)。中小零售商與制造商為了解決規(guī)模與資金問(wèn)題，選擇將運(yùn)輸過(guò)程外包。普洛斯為了解決這類(lèi)需求成立了第三方物流部門(mén)，為企業(yè)提供現(xiàn)代化供應(yīng)鏈、最后一公里運(yùn)輸、碎片化運(yùn)輸以及大數(shù)據(jù)分析等服務(wù)。而普洛斯提供的物流服務(wù)還包括金融服務(wù)、設(shè)備、運(yùn)輸策略、信息技術(shù)系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間以及貨物的物流生態(tài)等，進(jìn)行全面覆蓋。

圖：普洛斯物流地產(chǎn)生態(tài)；數(shù)據(jù)來(lái)源：普洛斯2017年報(bào)

也正是因?yàn)槠章逅过嫶蟮囊?guī)模與全面化的服務(wù)，讓其擁有了大量較為優(yōu)質(zhì)的客戶，其中零售業(yè)企業(yè)包括歐萊雅、屈臣氏等快消品企業(yè)，京東、亞馬遜等電商企業(yè)，以及百勝等快餐企業(yè)。而像韻達(dá)、中通這樣的傳統(tǒng)物流服務(wù)企業(yè)，大眾、尼康、三星這樣的制造業(yè)企業(yè)也在其中。

根據(jù)年報(bào)，2017年普洛斯的物流倉(cāng)庫(kù)的平均租金為1.06元/平方米/天，出租率為85%，承租面積排名前五的客戶分別為百世快遞、京東、德邦、唯品會(huì)和中國(guó)外運(yùn)。

（2）萬(wàn)科萬(wàn)緯：密集網(wǎng)絡(luò)服務(wù)精細(xì)化

早在2014年，萬(wàn)科就已經(jīng)開(kāi)始涉足物流地產(chǎn)，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽(yáng)和武漢。2015年6月，萬(wàn)科撤銷(xiāo)物流地產(chǎn)事業(yè)部，設(shè)立獨(dú)立品牌「萬(wàn)緯」。雖然萬(wàn)科在2017年7月與銀團(tuán)斥資790億元收購(gòu)了普洛斯，但是萬(wàn)緯和普洛斯沒(méi)有合并，而是以萬(wàn)科為共同股東，協(xié)同發(fā)展。

經(jīng)過(guò)四年的布局，萬(wàn)緯在上海、天津、廣州、武漢、成都、重慶等36個(gè)核心物流節(jié)點(diǎn)城市運(yùn)營(yíng)管理88個(gè)項(xiàng)目，目前已經(jīng)形成環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角及中西部地區(qū)的物流地網(wǎng)。截止到2017年末，在營(yíng)高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施達(dá)到390萬(wàn)平方米，在建面積277萬(wàn)平方米。

■發(fā)展歷程

萬(wàn)緯沒(méi)有普洛斯多年積累的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有達(dá)到普洛斯那么龐大的規(guī)模，但背靠萬(wàn)科這棵參天大樹(shù)，萬(wàn)緯顯然有著其他從業(yè)者無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。

近年來(lái)，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)是萬(wàn)科最為看重的業(yè)務(wù)板塊。2017年4月份以來(lái)，萬(wàn)科每個(gè)月都會(huì)新增接近40萬(wàn)平方米的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，以極其迅猛的速度擴(kuò)張發(fā)展。公開(kāi)土地市場(chǎng)以及收購(gòu)的拿地方式對(duì)于萬(wàn)科這樣的老牌房企來(lái)說(shuō)，早已經(jīng)是輕車(chē)熟路。而萬(wàn)科雄厚的資金實(shí)力、熟練的拿地能力與在物流地產(chǎn)上的決心結(jié)合起來(lái)，就共同促成了萬(wàn)緯這個(gè)后來(lái)者的驚人超越。

■重資產(chǎn)+密集網(wǎng)絡(luò)

與普洛斯的輕資產(chǎn)模式不同，萬(wàn)緯以及大部分國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段采用的仍然是典型的「持有和運(yùn)營(yíng)服務(wù)」的重資產(chǎn)模式，靠著大量的開(kāi)發(fā)與收購(gòu)在全國(guó)迅速布局。開(kāi)發(fā)與收購(gòu)的資金大部分依靠自籌或者基金，至于盈利方面，萬(wàn)緯由于起步較晚暫時(shí)還處于擴(kuò)張積累階段，主要靠租金與增值服務(wù)支撐。

雖然萬(wàn)科在2017年10月與4家公司共同出資設(shè)立了總額為60億元人民幣的物流地產(chǎn)基金（珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)基金），隨后又在2018年5月4日委托中航信托發(fā)行了三類(lèi)共8200萬(wàn)元人民幣的萬(wàn)科物流地產(chǎn)存量基金。但這兩個(gè)物流基金的投資方向?yàn)椤钢袊?guó)境內(nèi)擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目」，也就是說(shuō)是用來(lái)收購(gòu)其他企業(yè)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)擴(kuò)大版圖。

物流地產(chǎn)是一個(gè)布局網(wǎng)絡(luò)越大、越密集，受益就越多的行業(yè)，萬(wàn)緯迅速擴(kuò)張所帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)，與萬(wàn)科的其他業(yè)務(wù)板塊產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，這種協(xié)同效應(yīng)依托于萬(wàn)科多年經(jīng)營(yíng)積累的客戶生態(tài)。

■完整產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)

作為后來(lái)者，萬(wàn)緯主打的是精細(xì)化的服務(wù)。從物流網(wǎng)絡(luò)到設(shè)施設(shè)備全部納入信息服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了集約化和自動(dòng)化的高端物流倉(cāng)儲(chǔ)。

特別是在冷鏈方面，萬(wàn)緯已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力。為了提高物流供應(yīng)鏈信息化水平和管理能力，2018年3月萬(wàn)緯與銳特信息簽約成為戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)了冷鏈物流全程可追溯的技術(shù)解決方案。在2018年7月，萬(wàn)緯又收購(gòu)了太古冷鏈，加速了在全國(guó)范圍內(nèi)冷鏈的布局。

同時(shí)，在物流園區(qū)內(nèi)還提供了面向客戶員工的長(zhǎng)租公寓及配套娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)等設(shè)施，滿足了客戶的長(zhǎng)期駐扎需求。也正是這樣的精細(xì)化服務(wù)，在吸引了客戶的同時(shí)也創(chuàng)造了更多的業(yè)務(wù)需求，形成了一條較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

截至2018年6月，萬(wàn)緯的客戶約有60家，覆蓋電商、零售、第三方物流公司、快遞快運(yùn)、冷鏈等領(lǐng)域。

（3）豐樹(shù)：輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)并行

2000年，豐樹(shù)從新加坡港務(wù)局剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后成立，2005年進(jìn)入中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)。經(jīng)過(guò)13年的發(fā)展，在中國(guó)境內(nèi)已經(jīng)擁有物流地產(chǎn)項(xiàng)目37個(gè)，布局19個(gè)城市，在管倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)259萬(wàn)平方米，擁有單層倉(cāng)庫(kù)88座，雙層庫(kù)31個(gè)以及2個(gè)六層庫(kù)。

與普洛斯超過(guò)半數(shù)的資產(chǎn)都在中國(guó)不同，豐樹(shù)集團(tuán)最大的投資國(guó)家是新加坡。中國(guó)大陸境內(nèi)，豐樹(shù)投資經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)為53.58億新元（約合259.26元人民幣），僅次于新加坡的151.88億新元和香港的75.16億新元。豐樹(shù)在中國(guó)的主要業(yè)務(wù)有辦公樓、零售、工業(yè)、住宅以及物流地產(chǎn)等。

和普洛斯萬(wàn)科相比，豐樹(shù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)面顯然要更寬一些。相應(yīng)地，豐樹(shù)的商業(yè)模式也比較多元化。豐樹(shù)的物流園主要依存于兩個(gè)投資平臺(tái)：豐樹(shù)產(chǎn)業(yè)私人有限公司與豐樹(shù)物流信托，即豐樹(shù)集團(tuán)與其成立的信托基金。也就是說(shuō)豐樹(shù)的商業(yè)模式既有輕資產(chǎn)也有重資產(chǎn)，重資產(chǎn)部分由豐樹(shù)自己持有，輕資產(chǎn)交由信托基金持有。其中豐樹(shù)產(chǎn)業(yè)私人有限公司在豐樹(shù)物流信托中所占比例為44%。

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創(chuàng)新多樣化

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異的當(dāng)下，除了一般的物流園區(qū)外，許多新型物流園模式因市場(chǎng)需求變化應(yīng)運(yùn)而生，其中金融物流園和保稅物流園是兩種比較典型的模式。

（1）金融物流園

金融物流是出現(xiàn)不到十年的一種新物流模式，面向的是物流業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，通常是用于質(zhì)押監(jiān)管與在途監(jiān)管業(yè)務(wù)。與常規(guī)物流園區(qū)不同，金融物流園聯(lián)系的不只是物流企業(yè)和客戶，還有金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)的介入讓物流園具有了金融的屬性，以及更加復(fù)雜的物流模式。

客戶企業(yè)在生產(chǎn)和銷(xiāo)售過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到資金與貨物無(wú)法銜接的情況，也就是已生產(chǎn)未銷(xiāo)售貨物和已銷(xiāo)售但未收到賬款的貨物，與資金的銜接時(shí)間往往有斷檔。

這個(gè)時(shí)候企業(yè)想要繼續(xù)生產(chǎn)需要資金，就只能向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)押貸款。在質(zhì)押貸款后，這些貨物的貨權(quán)就屬于授信的金融機(jī)構(gòu)。但是金融機(jī)構(gòu)自身并沒(méi)有儲(chǔ)存和運(yùn)輸這些貨物的能力，這個(gè)時(shí)候就需要物流地產(chǎn)企業(yè)的參與。這些貨物由銀行委托物流地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行儲(chǔ)存和運(yùn)輸，當(dāng)客戶企業(yè)銷(xiāo)售完成并拿到賬款之后，再將質(zhì)押的貨物贖回，進(jìn)行下一輪的生產(chǎn)銷(xiāo)售。

在這個(gè)新模式中，民生旗下的民熙物流是金融物流最集中的一個(gè)。從2017年3月第一個(gè)金融物流園落地至今，民熙物流已經(jīng)擁有9個(gè)在管金融物流項(xiàng)目，建筑面積60.5萬(wàn)平方米，另外還有5個(gè)共計(jì)31萬(wàn)平方米的金融物流項(xiàng)目被普洛斯收購(gòu)。

（2）保稅物流園

保稅物流園也是一種新的物流園區(qū)，一般是由地方政府負(fù)責(zé)組織籌建和申報(bào)，由海關(guān)驗(yàn)收和批準(zhǔn)設(shè)立的海關(guān)監(jiān)管區(qū)域，即「境內(nèi)關(guān)外」，對(duì)于引進(jìn)外資、國(guó)外大型項(xiàng)目具有重要意義。保稅物流園區(qū)和常規(guī)物流園最大的區(qū)別在于，涉及到跨境的存儲(chǔ)和運(yùn)輸問(wèn)題，通常位于海港或者國(guó)際空港。

作為國(guó)際物流與國(guó)內(nèi)物流的銜接區(qū)，保稅物流園區(qū)具有政策優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入園區(qū)視同進(jìn)出口；深加工結(jié)轉(zhuǎn)貨物只要報(bào)關(guān)進(jìn)入中心即可享受退稅，避免像過(guò)去那樣須將貨物運(yùn)到境外（不做任何加工）再運(yùn)回國(guó)內(nèi)「一日游」。

其主要作用有三個(gè)：一是解決一般貿(mào)易出口商品進(jìn)入中心退稅問(wèn)題；二是解決一般貿(mào)易進(jìn)口商品保稅問(wèn)題；三是解決加工貿(mào)易中的深加工和結(jié)轉(zhuǎn)貨物問(wèn)題。

在保稅物流方面，普洛斯、萬(wàn)緯和豐樹(shù)都有涉及：普洛斯擁有保稅物流園區(qū)4個(gè)，總面積49.5萬(wàn)平方米；萬(wàn)緯在寧波擁有一個(gè)4.8萬(wàn)平方米的保稅物流園；豐樹(shù)在天津和上海有3個(gè)總計(jì)27.78萬(wàn)平方米的保稅園區(qū)。

結(jié)語(yǔ)：

物流地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展還遠(yuǎn)沒(méi)有定局，在這個(gè)江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀萬(wàn)緯以及各大門(mén)派都在各自較量，萬(wàn)科在收下普洛斯后能否就此一統(tǒng)江湖也還未可知。但我們能夠確定的是，物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)向著科技化與高端化繼續(xù)前進(jìn)，在我們未來(lái)的日常生活中，物流地產(chǎn)項(xiàng)目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環(huán)。

轉(zhuǎn)自：物流與采購(gòu)網(wǎng)